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202008:地產融資政策收緊,民間借貸利率司法保護上限沖擊地產前融,開發商何去何從
信息來源:西政投資集團 時間:西投 · 2020年08月21日 發布人:西政管理員


                    

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2. 外資機構境內地產前融業務實操總結
3銀行并購貸與前融的接力
4. 勾地項目的前融
5. 地產前融機構如何操作真股投資


目錄

一、哪些開發商適合操作地產前融

二、前融機構如何與開發商溝通和確認融資要素

三、針對優質中小開發商的常見前融方案

四、中小開發商在融資時應注意的關鍵要點




筆者按: 

2020年8月20日,最高人民法院正式發布新修訂的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》,明確當前民間借貸利率的司法保護上限為15.4%(LPR的4倍),且民間借貸所涉的利息、違約金、其他費用之和也不得高于15.4%。因目前中小房企的前融成本基本都在綜合年化15%以上,因此上述新規將對地產前融業務造成明顯的沖擊。從昨天最高院發布信息至今,很多同行找我們溝通如何處理前融成本超過年化15.4%的問題,目前大家比較一致的意見是對綜合成本進行商業合理性層面的拆分,不過在合規層面需面臨一定的風險,因此部分前融機構的業務積極性也將明顯下挫。

在近一周的時間里,市場各方都在密切關注地產融資收緊的消息,比較有代表性的比如“地產債不能按照全額度發新還舊,銀行間市場按照擬還舊債的85%規模發新債”、“調減房地產供應鏈資產證券化產品規模”、“對房地產企業設置三道紅線(剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍)”等等。據各大媒體報道,央行、住建部召集部分房地產公司自8月20日起在北京面談,或為了解行業對融資新規的反應。雖然目前無法看到書面的監管通知等信息,但下半年地產融資收緊的基調卻已成事實。

新冠肺炎疫情下的新一輪“寬松”中,大部分資金都背離實體流向了地產,由此帶來了很多問題,最明顯的就是局部樓市過熱的風險。在近段時間,銀保監會的郭主席多次提及房地產出現了泡沫,認為房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”,而且房地產泡沫跟影子銀行、地方隱性債務、P2P一起交織,構成了較大風險,可見官方已開始給樓市“潑冷水”,其中地產融資收緊是最直接的反應,當然更多地是為了避免資金違規流入樓市。

值得一提的是,樓市下半年的銷售壓力已明顯加大,在近期找我們融資的項目中,在建工程類項目占了很大比例,而且大部分都是拿了預售證但銷售去化受影響,開發貸又到期了。另外在近一周的時間里,我們已明顯地感受到開發商對融資成本接受度的提高,很多一直談不下來的前融業務也開始變得順利起來。我們預計,下半年的前融成本將逐漸走高,但中小開發商在融資政策收緊背景下的融資需求只會越來越強烈,只是前融業務經常涉及到需要突破民間借貸利率司法保護上限(15.4%)的問題,因此后續前融業務的成本問題如何處理還需看市場各方如何妥協和平衡。

總體來看,5月份至7月份的土地市場過熱(尤其是實體經濟不濟的情況下還頻出地王)以及個別區域的樓市過熱讓監管層對泡沫變得更加警惕,本次融資政策收緊后,土地市場預計將明顯降溫,新房銷售也將加速,由此將加速行業洗牌。從行業情況來看,高杠桿、高負債率的大房企將明顯受到融資政策收緊的沖擊,而中小房企受波及程度將遠大于規模房企,另外因中小房企自身抗風險能力不足,在新規影響下的融資將越來越難,以下筆者根據我們的前融業務經驗詳細說明。



一、哪些開發商適合操作地產前融

我們做地產前融業務的時候經常被開發商問到準入條件的問題,尤其是主體方面,除了土地保證金融資業務必須為百強房企外,“432”開發貸之前的前融業務其實對大多數比較優質的房企來說都能操作。那么除了百強以外的優質房企一般如何判斷呢,以下介紹一下我們的常規評判標準:

1. 開發商在當地具有一定資產規模和開發經驗,比如資產規模至少在80-100億之間。

2. 參考排名榜,比如一般克爾瑞排名在100-200強之間可以原則上界定為優質中小型開發商。

3. 在當地的品牌影響力和認可度比較高。

4. 在當地有較深厚的政府資源或勾地資源,且與百強開發商(特別是前五十強)有一定的合作議價能力,特別是能勾到樓面價低且位置較為優質的土地。

5. 股東背景及股權架構較為理想:比如股東有其他穩定的產業/實業板塊,且股權架構能符合我們前融機構的要求,比如已進行集團化的管理和運作,并有合并報表等等。

6. 集團整體財務狀況良好,且負債率低:根據我們的經驗而言,目前市面上有些機構以實際資產規模和操盤能力作為判斷開發商實力的主要依據,有些機構單純以排名為主要依據(雖說目前排名的質量有待商榷,但這個標準簡單可行),而有些機構僅對項目本身的優質程度進行判斷,也即只要項目優質就能達成主體的準入。總體來說,對前融機構而言,判斷開發商的實力主要遵循兩個標準,一個是融資主體資質是否優秀;一個是項目優質程度如何,也即至少要滿足其中一個標準。

二、前融機構如何與開發商溝通和確認融資要素

以下以最常規的土地款融資業務為例,就前融機構與開發商確認融資要素的相關事宜做舉例說明:

(一)主體準入

參照上文提及的判斷標準,此處不再贅述。

(二)城市準入

前融機構操作百強開發商的項目一般能下沉到三四線城市,而針對中小型開發商,其項目所在城市則大部分要求至少為準二線或以上的城市,不過有部分前融機構可將項目準入放寬至具備一定規模的優質城市,其中優質城市一般的界定要素有:當地人口規模、人口流入程度、當地房價均價、百強開發商的進入情況及數量等。

(三)項目準入

對項目是否優質的判斷標準除了開發商的操盤能力、歷史業績以及對當地市場和去化情況的評估,拿地成本也是一個很關鍵的參考要素,比如融資對應的地塊是否為勾地項目(確保拿地確定性),是否有一定的地價優勢(確保利潤空間的大小、投資的安全墊和抗風險能力)。一般而言,如果目標項目拿地價格能低于市場價格的三分之一,則融資和開發層面都會比較理想。

(四)配資比例

前融機構一般對非百強開發商的配資比例在1:1左右,以便控制杠桿率,小部分機構也能做到60%-70%之間的配資比例,具體看項目優質程度。

(五)業態要求

因商業、產業類項目存在運營和去化的難度,因此原則上目標項目須為商住用地,且一般商業占比不得超過30%,如果是帶產業+商住的項目,則可以考慮一起操作融資,但住宅類的貨值最好能覆蓋整個項目土地款的融資金額或超過一定比例,且住宅用地能單獨辦理土地證進行抵押。

(六)融資成本

目前市面上針對中小開發商的前融成本一般在年化16-24%不等,其中部分機構可以靈活設定融資期限,但也有些機構限定“低消”,比如融資期限不能低于6個月。根據昨日發布的新修訂的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》,因銀行、信托等持牌金融機構很難操作地產前融,因此以私募、國央企金控平臺、外資及其他民間機構為主的前融放款就不得不面對綜合成本超過司法保護上限的問題(主要是因為非持牌機構的前融債權類放款基本屬于民間借貸的范疇)。而針對中小開發商的前融成本已明顯超過民間借貸利率司法保護上限(15.4%)的問題,我們目前能想到的就是以利息、委托投后管理、第三方顧問費用等形式進行拆分處理,盡管仍舊存在各種合規問題和風險,但因中小開發商只會越來越難融到資金,因此我們認為最高院的規定不會實質影響前融業務及相關的交易安排。

(七)風控措施

前融階段主要是抵押物的問題,操作上分為前置和后置兩種。關于是否可以提供前置抵押,除了一些資管公司和小貸公司較為堅持外,大部分機構都能接受后置抵押,但后置抵押會影響融資成本,另外集團公司和實控人擔保等常規手段也必不可少。

三、針對優質中小開發商的常見前融方案

因中小開發商存在主體、評級較弱的問題,因此我們在前融業務中很少適用純信用融資的操作,以下就中小開發商常用的前融方案進行舉例說明:

(一)“小股+大債”的融資方式

在前融機構的序列里面,信托、國央企金控平臺、外資機構以及大部分私募機構都基本只操作百強房企的前融業務,能對中小房企提供前融放款的主要是民間機構及個別私募機構的資金,而這類資金因缺少放款資質,基本都是以“小股+大債”的形式解決放款通道問題。

(二)前置抵押物的純債融資方式(含土地抵押和在建工程抵押)

前文有提到,市面上有不少機構主要看中項目本體是否優質,對融資主體的準入沒有硬性要求,常見的比如小貸公司、一些資管公司等,在有土地或在建工程前置抵押且項目優質的情況下,前融放款一般都不會有太大障礙,只是需要重點考量融資成本的問題。

(三)與百強開發商合作開發,以百強開發商作為融資主體,中小型開發商進行貼息的方式

在我們已操作過的百強開發商與地主方合作開發的融資項目中,地主方或小開發商借助百強房企的主體、資信進行融資的特別常見,其中涉及到的融資成本超出紅線的問題基本都是由地主方或小開發商貼息給我們的方式解決。

(四)“融資+代建”的方式

我們在先前的推文中經常提到,就中小開發商的融資而言,相比明股實債前融、小貸公司開發貸、總包貼息與總包墊資來說,融資代建、小股操盤、包銷融資等方式在操作上會更加靈活,綜合效益也會更高一些,其中“融資+代建”的方式可詳細參見本公眾號2020年4月27日發布的《那些適合中小微房企的融資方式(續):融資代建、小股操盤、包銷融資、尾盤融資》一文相關內容。

四、中小開發商在融資時應注意的關鍵要點

針對中小開發商融資的痛點,我們特提出如下建議:

1. 中小開發商要注意在經營過程中搭設便于融資的公司治理架構,以免在融資時再做架構調整,影響融資工作的推進。

2. 目前市場上大部分資金扎堆百強開發商的情況下,中小開發商要有開放的融資思路和合作思路,從而爭取資金資源的傾斜。

3. 中小開發商應提前分析好自身的項目本體情況,內部確定好融資方向,避免在融資過程中融資思路搖擺不定,影響各方合作。

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一、地產全產業鏈融資

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3. 項目開發及經營類融資(含流貸、經營性物業、ABS類產品貸款)
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二、財富管理
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2. 理財師服務:銷售產品定制與代理收款服務
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