項目推介 Project Introduction

202008:深圳市拆除重建類城市更新項目地價表搭建實務(會議整理稿)
信息來源:西政投資集團 時間:西投 · 2020年08月12日 發布人:西政管理員


                

專業文章鏈接
1. 干貨分享:新規下城市更新項目地價測算實操與經驗總結
2. 西政資本:深圳城市更新項目投資測算指引系列(一)——項目投資測算實務解析與操作流程
3西政資本:深圳市城市更新項目測算指引系列(二)——地價測算
4. 地產投資實務:經濟測算中投資表運用詳解與核心應稅問題分析
5. 投拓人:鵬瑞地產這塊地樓面地價到底是多少?


目錄

一、測算表搭建的前提

二、測算過程中改造類型面積占比的測算

三、地價表的搭建與地價匯總

四、案例測試




筆者按: 

2019年10月21日,《深圳市地價測算規則》(深府辦規[2019]9號,以下簡稱“地價測算新規”)和《深圳市2018年度標定地價成果》(深規劃資源[2019]562號)橫空出世,當日即引起行業內的大幅討論。

進入2020年7月,伴隨著《深圳市住房建設局、深圳市規劃和自然資源局關于應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知》(深建房產[2020]1號)規定的老項目原有地價測算規定適用期限(2020年7月16日前)已過,地價測算新規實際已經全面推行。

本文以地價測算新規及政府主管部門發布的政策解讀為基礎,并結合政府兩次宣講會的相關內容,以及地價測算需聯系歷史-當下-未來這條基本原理,主要就深圳市拆除重建類城市更新項目地價測算的實操問題——“地價表”的搭建提供一些筆者的個人觀點,供讀者參考。因城市更新項目地價繳納的實操涉及方方面面,本文不足之處,亦歡迎讀者多多批評指正。



一、測算表搭建的前提

(一)未來·規劃指標的確定

1. 分R、C、M等大類確定好


2.  “r”數值的確定


(二)當下·土地市場價格的確定

1. 標定地價系數修正法

按照地價測算新規第1.3條“土地的市場價格定義”的規定,標定地價系數修正法實際占土地市場地價的權重為70%。具體適用標定地價系數修正法過程中,需注意:a.目前可操作(注意年度更新問題);b.標定區域未實現全覆蓋;c.標準宗地選取太過單一(一個標定區域內僅一個標準宗地);d.較難實現準確。

2. 剩余法(整體估值)

按照地價測算新規第1.3條“土地的市場價格定義”的規定,剩余法(整體估值)實際占土地市場地價的權重為30%。具體適用剩余法(整體估值)過程中,需注意:a.目前暫未發布,無法知曉;b.由非盈利性評估機構評估確定。

另外,需要說明的是,2019年10月31日宣講會現場反饋,后續主管部門會發布精確到每個地塊的土地市場價格,大家可以靜待這一系統的發布和上線。

(三)歷史·合法用地面積及改造類型的確定

1. 作為城市更新項目立項條件的五類合法用地


2. 地價測算時改造類型的面積確定


二、測算過程中改造類型面積占比的測算

(一)改造類型面積占比測算的重點說明

1. 改造類型面積占比測算的緣由


2. 改造類型面積占比測算重點說明1——100%


3. 改造類型面積占比測算重點說明2——次序6


二)兩種不同思路的對比與選擇

1. 兩種不同思路的對比

方法一:歷史改造類型算法——即第一步先確定各“用地類別或改造類型”(如城中村用地)面積占比;第二步用該占比得出各規劃功能(如居住、集中商業、辦公等)對應的,該合法用地情形(如城中村用地)下對應的地價;第三步,參照求第二步方式求出其他合法用地(如舊屋村用地、國有已批改工等)情形下,各規劃功能對應地價,并最終求和。具體如下圖:


方法二:未來規劃功能算法——即第一步先確定各“用地類別或改造類型”(如城中村用地)面積占比;第二步用該占比得出在適用住宅、商業、辦公、工業因子情形下,對應的城市更新項目修正系數;第三步利用該得出的修正系數算出該規劃功能(如居住、集中商業、辦公等)對應的地價,并求出地價的和值。具體如下圖:


2. 兩種不同思路的選擇——未來規劃功能算法更優


三、地價表的搭建與地價匯總

(一)地價表搭建過程中橫排與豎排注意事項

1. 橫排——兩個不同測算系數的作用(基礎修正+項目修正)



2. 豎排——研發用房等特殊房產地價的確定

特殊房產一:研發用房地價的確定


特殊房產二:租賃型保障性住房、創新型產業用房、人才公寓地價的確定


特殊房產三:人才住房、安居型商品房


(二)各改造類型/各規劃功能對應地價表的搭建

1. 各改造類型對應地價表的搭建



2. 各規劃功能對應地價表的搭建



3. 地價表搭建四大重點問題說明

重大問題1:城中村用地/舊屋村用地的0.8折(實際上是對2016年12月《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施》政策的延續)


重大問題2:備注4(實際上是對2016年12月《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施》政策的延續)


重大問題3:備注5(實操中實際僅涉及個別項目,不具普遍性)


重大問題4:備注6(實際上是對2019年5月《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》政策延續)


(三)地價的匯總

1. 歷史改造類型算法下地價的匯總

宗地地價==城中村用地部分地價+舊屋村用地部分地價+國有已批改工部分地價+國有已批居改居/商改商地價+國有已批工改居/工改商地價+歷史用地處置部分地價+……具體如下圖:


2. 未來規劃功能算法下地價的匯總

宗地地價==居住(不含出租型保障房)部分地價+居住配套商業部分地價+集中商業部分地價+商務公寓(不含人才公寓)部分地價+辦公部分地價+新型產業用房(不含創新型產業用房)部分地價+普通工業廠房部分地價+工業配套地價+……具體如下圖:


四、案例測試

(一)城中村改造(商住)項目地價測算

1. 測算表搭建的前提——未來·當下·歷史基礎數據


2. 測算過程中改造類型面積占比的測算


3. 四大類城市更新項目修正系數測算


4. 地價表的搭建與地價匯總


(二)工改工項目地價測算

1. 測算表搭建的前提——未來·當下·歷史基礎數據


2. 測算過程中改造類型面積占比的測算


3. 四大類城市更新項目修正系數測算


4. 地價表的搭建與地價匯總


本文系對2020年8月2日西政地產金融研究會線下交流活動相關交流內容的總結,更多內容歡迎聯系西政資本與西政財富。


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一、地產全產業鏈融資

1. 拿地前融(土地款融資)
2. 城市更新項目融資(含列入計劃前的融資)
3. 項目開發及經營類融資(含流貸、經營性物業、ABS類產品貸款)
4. 保理或供應鏈融資
二、財富管理
1. 高凈值客戶服務:資產配置與稅收籌劃服務
2. 理財師服務:銷售產品定制與代理收款服務
3. 機構服務:產品銷售及金融外包服務
三、財稅和跨境業務
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