項目推介 Project Introduction

深圳的地產私募
信息來源:西政投資集團 時間:西投 · 2020年08月07日 發布人:西政管理員

                


專業文章鏈接
1. 202007:信托機構如何做地產真股投資
2. 有限合伙逐漸取代地產基金
3地產基金的真股投資如何操作
4. 新版“備案須知”下地產私募基金產品設計及備案操作實務
5. 非標融資壓降背景下信托與私募的前融合作


目錄

一、地產基金公司到底賺不賺錢

二、在套路中走向衰亡的地產私募機構

三、地產私募機構的轉型和未來




筆者按: 

2020年7月23日,深圳證監局發布《深圳私募基金監管情況通報·2020年第1期》,此次通報主要是曝光私募違規“三大套路”。早于6月10日,深圳證監局《關于轄區重大違規私募基金管理人相關情況的通報(第一批)》通報了131家違規私募機構,其中有13家涉嫌刑事犯罪。

近一年以來,深圳的地產私募成了私募行業爆雷的重災區,我們身邊的很多地產私募同行死的死、傷的傷,剩下的要么茍延殘喘,要么急求轉型,目前在募集業務方面仍舊做得如火如荼的已少之又少。很多私募同行問我們目前的監管環境下該如何轉型、如何突破,這個問題對我們來說其實很難回答,因為我們也只是在不斷地摸索、不停地嘗試,而最終地產私募行業將走向何處仍舊是個未知數。



、地產基金公司到底賺不賺錢

很多開發商一直都覺得私募基金的放款成本太高,事實上只要一算賬就知道地產私募的錢到底好不好賺。舉個簡單的例子,一支地產基金的發行中,基金給到投資人的收益一般在年化8%-9%(相比信托產品肯定更高一些,不然募不到錢),給到渠道或者業務員的募集或銷售費用、提成等一般是3%-5%,基金管理費一般是年化2%左右(基金公司的人工、租金等固定費用不另行計算),那么基金把錢投給開發商的預期收益(業績比較基準)就至少得在年化13%-16%,基金公司想賺錢的話對外放款收取的綜合成本就得控制在年化15%以上。因受備案等監管政策的限制,基金很難進入土地保證金和土地款的融資領域(即使是現在的真股投資也面臨監管障礙),因此對于開發商繳完地價或拿地后的年化15%的成本基金公司其實缺乏足夠的競爭力。當然,市面上有個別基金公司依托私行或其他穩定的財富渠道能有效地控制募集成本,且放出去的成本可以控制在年化13%左右,但這種情況實際上少之又少。

根據我們的不完全統計,2018年前我們的私募同行對開發商的放款基本上都是按年化15%以上收取融資成本,對一些實力較弱的開發商甚至收到了年化24%左右,而即使是這樣也很少有基金公司能賺到錢,這一是因為基金公司的募集、運營成本非常高,“息差”空間非常有限;二是因為很少有地產項目能達到年化15%以上的收益,尤其是城市更新項目,因項目遲滯導致無還款來源以及基金無法退出的情況數不勝數。2019年后,深圳的地產私募機構發行的產品開始呈現斷崖式的下跌,其中大部分機構都是在城市更新項目上折戟,這一方面是因為深圳的城市更新政策的多變導致項目遲滯;另一方面是私募機構的投資管理能力存在短板。最致命的問題在于很多龐氏騙局式的借新還舊的玩法根本無法覆蓋投資人的收益訴求以及基金公司的運營管理成本,最終深圳的地產私募給外界造成集體下挫的觀感。

前文有提到,因基金的投資款項不能用于繳納土地保證金和土地款,那么基金公司只能在開發商繳完土地款或拿地后才能進入項目公司,由此就產生兩個問題:一是百強開發商繳完土地款后有很多的融資渠道選擇(如銀行或信托),也即根本不需要找高成本的私募機構的資金,而且好主體、好項目一般情況下都比較難輪到基金公司;二是百強開外的其他中小開發商雖然能支付更高的收益(或融資成本),但基金面臨的投資風險也明顯加大,而這也是我們那么多私募同行無法退出項目甚至走向衰落和死亡的真正原因。

有心的讀者可能會發現,目前深圳這邊主投地產業務的基金公司已沒有多少還在大力拓展業務,最明顯的現象就是2019年以來已很少基金公司去備案產品。目前深圳的地產私募機構分化非常明顯,總體來說主要存在三類:第一類是依托銀行的私行資源解決募集問題的私募機構;第二類是擁有穩定的財富團隊和銷售渠道的私募機構;第三類是因套路型募集最終走向衰落的私募機構,剩下的就是一些還在艱難掙扎或艱難探索的私募機構。

二、在套路中走向衰亡的地產私募機構

深圳證監局對私募行業的三大套路剖析地相當精準,在我們身邊倒下的地產私募同行中,這些套路也基本涵蓋了所有的玩法。深圳證監局此次關于私募基金一線監管情況的通報中,所提及的私募基金銷售環節存在的公開宣傳推介、向不特定對象募資和誤導欺騙社會公眾等三大方面典型問題非常具有警示意義,以下分別做簡單說明:

(一)公開宣傳推介的套路

在2015-2017年間,地產私募蓬勃發展,深圳城市更新項目的如火如荼以及房價的如日中天給私募機構的募集市場帶來了很多雞血,很多私募機構都大量招聘業務人員,通過地推、門店、網絡、微信甚至陌call陌拜等方式大范圍地銷售產品,尤其是夾雜在P2P行業中的私募產品以及所謂的業務引流,一度催生了民間私募投資的高潮。具體來說,以前的套路主要有以下幾種:

一是通過互聯網推介。互聯網發布宣傳推介信息成本低、受眾廣、時效長,如一些機構存在利用官網及騰訊視頻發布廣告、在熱點論壇發布募集說明書等違規行為。

二是借助微信號宣傳。因微信已突破“熟人”界限,成為了公眾交流平臺,易被作為公開推介的工具。在深圳證監局已查處的私募機構中,有20多家曾通過微信群發布產品或在微信群添加好友推介產品,10多家機構設立微信公眾號用以發布品宣文章。

三是使用電話本群呼。通過軟件對外群呼、大量人工撥打等“廣撒網”宣傳也是常見違規銷售方式。如深圳的一家機構通過向物業索取、購買電話本等方式獲取數千條公眾手機號,雇傭百余人撥打電話實現推介目的。

四是采取現場會利誘。不少機構為迎合人們擴大社會交際的心理,利用各種聚會擴大推介范圍和誘導參與者購買。如深圳一家機構利用在豪華酒店定期不定期舉行的不設門檻酒會、答謝會,向與會人員發放推介材料,并通過有獎銷售、老客戶返利等誘導新客戶購買產品。

(二)向不特定對象募資的套路

向不特定對象募資的問題其實與公開宣傳推介互為因果,實際上都是沒有守住私募姓“私”的底線,具體表現形式主要有如下幾種:

一是突破人數底線。部分私募機構利用分期發行、滾動發行、傘型發行、集團化經營分散發行等方式募集資金,規避或突破單只基金200人參與的限制。如已被移送公安機關的幾家機構通過同一產品名稱分期發行,累計參與投資者超過數百人;或者發行多個產品投向同一個項目,產品累計投資者人數都超200名;又或者同一集團旗下的幾家機構發行的產品共計涉及投資者1000多人,而其募集資金主要流向該集團公司混同使用。

二是未嚴守適當性要求。在前些年的募集市場中,很多私募機構誘導不合格投資者通過借錢投資、拼單湊單購買等滿足形式上的合格投資者門檻或認證程序要求,致使高齡購買者、依靠退休金或救命錢進行投資等情況時有發生,如深圳市的一些機構曾向大量舉債或拼單湊單購買的不合格投資者募資;或存在高齡投資者通過賣房款、養老資金購買基金產品的情況;個別機構甚至出現不少購買單只產品100萬以下的投資者,明目張膽違反合格投資者要求;另外還有類似的機構曾向一些70歲以上投資者募資,未對投資者進行實質審核,未要求投資者提交相關資產證明等。

三是未充分揭示投資風險。很多私募機構未向投資者充分揭示風險,未通過有效手段和渠道介紹自身的專業水平及產品風險,沒有提醒投資者識別和判斷風險。如深圳一些機構向未有穩定收入來源的家庭主婦、員工私下介紹的親戚及老鄉等募資并簽署保本協議,未充分告知產品的投資屬性及投資標的風險,向投資者夸大投資收益,替代投資者簽署基金合同,未充分告知合同條款等等。

(三)誤導欺騙社會公眾的套路

這個在行業看來是比較low的套路,但對普通的社會民眾卻有極大的殺傷力,本質上帶著割韭菜的惡意,具體表現情形主要有如下幾種:

一是借持牌名稱混淆。不少私募機構名稱帶有“基金”“基金管理”字樣,但業務開展時未向投資者充分提示私募基金與公募基金的差異性,使投資者誤以為是類似公募基金的持牌機構,還有機構在商號中使用知名持牌機構近似名稱,但實際與有關知名機構無絲毫關聯。

二是用登記備案增信。很多投資者難以分辨登記備案與許可核準的差異,部分機構將協會登記包裝為“監管發牌”,宣稱系“證監會/基金業協會批準的正規持牌金融機構”、所發基金是“經過審批的投資產品”,嚴重誤導投資者。更有甚者,以備案少量產品為增信,大量發行未備案產品,深圳證監局核查發現有40多家存在“備少募多”,大量體外游離產品加大了私募基金的公眾化,如深圳一家機構在協會備案3只產品,備案規模僅幾千萬元,但實際募資幾十億元,涉及上千名投資者。

三是以機構托管背書。有的私募機構利用投資者對托管制度的既往理解和信賴,借銀行托管為名,在發行中突出宣傳或片面強調產品由持牌機構托管,讓投資者誤認為背后有托管機構兜底。如已被深圳公安立案通報的一些機構利用與某國有銀行旗下一家支行簽訂托管協議為噱頭募集產品,實務中亦有大量投資者基于對托管機構的信任買入私募產品。

2020年6月10日,深圳證監局首次公布轄區131家重大違法違規私募機構名單。其中,13家私募機構涉嫌存在非法吸收公眾存款、集資詐騙等犯罪行為,已依法被移交公安機關查處。這些機構形式上登記為私募基金管理人,但從事嚴重違法犯罪行為,監管層肯定需要堅決依法查處并予以清除。

三、地產私募機構的轉型和未來

作為深圳私募機構中的一員,我們時常感覺到危機和焦慮,身邊時不時倒下的私募同行更讓我們唏噓不已。根據我們自己的經驗,我們認為地產私募的立命之本至少有以下兩點:一是穩定的財富團隊和財富渠道;二是專業的投資管理團隊。只要能掌控好投資端和資金端,很大程度上可以立于不敗之地,而這也是萬千私募機構追求的終極目標。

具體到行業趨勢上,對于募集類資金或機構來說,在當前形勢下選好項目投資階段,往“真股”或“優先股”方向發展或是一種更好的選擇。而對于有雄厚資金實力的機構而言,因資金不涉及募集,在考慮真股投資的同時,通過搭建有限合伙架構,進行長期的股加債投資亦是不錯的選擇。當然,真股投資肯定是未來的主要發展方向。

(一)募集類機構轉型建議——真股業務轉型

目前常見的募集類機構主要包括私募基金管理人和信托機構,對于私募基金管理人而言,在挑選好優質的開發商及項目的情況下,真股投資以及“信托+私募”的優先股投資當屬不二之選,基本業務交易架構具體如下:


當然需注意的是,真股類項目對開發商的綜合實力、信用以及項目本身的優質程度有更高的要求,其中有幾個要點值得重點關注:(1)基金一般在開發商支付完畢土地款,開發貸下放前介入;(2)期限一般相對較長,并且需符合中基協相關備案時間要求,如設置成2+3年;(3)投資金額一般按照資金峰值的一定比例來配比;(4)對于項目方而言,股權類投資無法開利息票,但有助于出表,降低負債;(5)無土地后置抵押操作,并通常情況下可與開發貸并存;(6)真股類投資對管理人的投后管理能力有較高的要求。

關于私募基金公司、信托機構如何操作真股/優先股項目可參考西政財富2020年7月7日發布的《地產基金的真股投資如何操作》以及西政資本2020年7月8日發布的《202007:信托機構如何做地產真股》等系列真股投資文章。

對于真股類私募基金而言,其核心要素參考如下:


(二)非募集類機構有限合伙明股實債投資

在近兩年私募機構的常規業務操作中,經常出現私募機構在不涉及到對外資金募集的情況下通過非管理人的主體直接設立有限合伙進行明股實債對外投資的情形,因基金管理人不能參與到上述明股實債的架構中,因此基本上都是在基金公司的體系外或者由其合作方直接處理。另外對于前文提到的具備自有資金的機構,比如以往從事短拆、過橋業務的機構,或者其他有雄厚資金實力的實業企業及機構,因其資金不涉及到對外募集,在綜合衡量自身項目研判能力、投后管理能力的基礎上,可考慮對于優質項目進行真股類投資。當然,因其是自有資金,目前市面上亦有一些機構通過搭建有限合伙方式對項目公司進行明股實債投資。更多內容可參考西政資本2020年5月6日發布的《有限合伙逐漸取代地產基金》一文。

在此需要說明的是,對于做慣了短期業務,獲取高收益的短拆過橋機構而言,基于現實及其投后管理能力等暫時的限制,想直接轉型到真股投資或許存在一定的難度。但不妨優化投資標準,挑選一些綜合實力不錯的開發商進行長期的合作,逐漸將短期的債權投資轉向于長期的合作,在進行磨合后,逐漸開展真股類合作。

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